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regolamento di condominio contrattuale

Al momento dell'acquisto della nostra casa abbiamo (potremmo dire improvvidamente, visti i risultati!) firmato anche il regolamento di condominio. Ciò, all'epoca, non suscitò in noi alcun particolare sospetto. E' solo da poco che ci siamo resi conto della incredibile situazione in cui la nostra comunità è costretta. Quel tipo di regolamento condominiale, infatti, non è stato predisposto e votato dall'assemblea dei condomini (come avviene usualmente), ma è stato redatto dal soggetto che ha costruito e venduto le nostre unità immobiliari: la Cogem SpA.
Nessuno ce ne aveva parlato, nessuno ha avuto il tempo ( e forse la voglia) di leggerlo prima di apporre la firma dinanzi al notaio rogante. In molti casi, peraltro,  l'evento si è tenuto in banca con un contratto di acquisto, un contratto di mutuo e il contratto di regolamento davanti a noi. Un po' complicato discernere, capire e discutere. Nessuno, o quasi, aveva avuto preventivamente la possibilità di averne una copia per leggerla  studiarla. Praticamente non ci siamo mai accorti di aver sottoscritto un VERO E PROPRIO CONTRATTO vincolante che, per sua natura, genera particolari situazioni
ma, secondo la più recente giurisprudenza, potrebbe non essere così granitico e impermeabile come sembra.
Articolo tratto dal sito Lexform. it
Accertare se un regolamento condominiale ha natura contrattuale oppure no è molto importante, soprattutto per stabilire se e con quali maggioranze è possibile modificare il suo contenuto.

L’opinione più risalente riteneva che la distinzione tra regolamento condominiale contrattuale e non contrattuale dipendesse dal modo in cui si era formato, a prescindere dal contenuto delle clausole. Era così contrattuale il regolamento predisposto dall’originario proprietario e allegato ai contratti d’acquisto delle singole unità immobiliari, ovvero quello approvato all’unanimità dei partecipanti.

Ma tale impostazione è stata ormai abbandonata dalla giurisprudenza della Cassazione più recente (Cass. n. 17694/2007) e dalla dottrina, che ritengono che a determinare la contrattualità dei regolamenti siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) ocomuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Quindi il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili.

Conseguentemente, mentre è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece,sufficiente una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura. E poichè solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2 (vedi Cass. S.U. n. 943/99, Cass. Sez. 2, n. 5626/2002).

Nel caso deciso dalla Corte, il giudice d’appello aveva ritenuto che le disposizioni del regolamento di condominio avessero valore regolamentare in quanto attinenti alle modalità d’uso di un cortile interno condominiale senza incidere su diritti ed obblighi dei singoli condomini. 
 
Pagine secondarie (1): Unita Fortior al lavoro
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