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Risposte sul condominio

Le cosiddette FAQ (frequently asked questions) servono per avere risposte veloci ai dubbi che più frequentemente sorgono su argomenti d'interesse comune.
Questa pagina è dedicata ai dubbi che ci assalgono prima,durante e dopo un'assemblea di condominio.
La fonte che mi ha ispirato per creare le domande sono le nostre assemblee. Durante quelle riunioni ci scontriamo con dubbi e incertezze che spesso non ci fanno capire fino in fondo quello che sta succedendo, e a volte ci limitano negli interventi perchè non vorremmo fare una brutta figura!
Ma in una assemblea condominiale sono in gioco i nostri interessi, perciò conoscere, capire e partecipare è molto importante per salvaguardare il nostro invstimento ed evitare brutte sorprese.
Ho raggruppato le domande più comuni ed ho consultato numerosi siti che trattano argomenti condominiali e legali per cercare riferimenti e risposte.
Se non trovate tra quelle che seguono la risposta alla vostra domanda, potete inviare una e-mail alla posta di Abitanti di Ecopolis


LE DOMANDE PIU' FREQUENTI SUL CONDOMINIO

Cosa è l’assemblea di comprensorio ?

Che differenza c’è tra Assemblea Ordinaria e Assemblea Straordinaria?

Chi può partecipare all’assemblea ?

Quante deleghe può ricevere un condomino ?

Chi convoca l’assemblea ?

Come si convoca un’assemblea ?

Un'assemblea è valida anche se non è presente o invitato l'amministratore?

Dopo quanto tempo dalla convocazione si può tenere l’assemblea ?

Cosa deve riportare l’avviso di convocazione ?

Chi decide l’ordine del giorno ?

Si può deliberare su argomenti non all’ordine del giorno ?

Dove deve tenersi l’assemblea?

Cosa significa “prima convocazione” e “seconda convocazione” ?

 

Su cosa NON può decidere l’assemblea ?

Quando è NULLA un’assemblea?

Regole per formare l’assemblea

Le maggioranze nelle votazioni

Nullità e Annullabilità delle delibere condominiali

Cosa si intende per Delibere NULLE ?

Cosa si intende per Delibere ANNULLABILI ?

 


Cosa è l’assemblea di comprensorio ?

É il parlamento del condominio: qui si prendono le decisioni su come va regolata la vita del condominio. Le delibere (un po' come le Leggi) devono essere prese con le giuste maggioranze e non devono infrangere la Legge. Una volta votatesono valide per tutti, anche per chi ha espresso voto contrario.

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Che differenza c’è tra Assemblea Ordinaria e Assemblea Straordinaria?

L'assemblea ordinaria deve essere convocata almeno una volta l'anno per decidere su tre argomenti fondamentali:

·  nomina o riconferma dell'amministratore;

·  approvazione del bilancio consuntivo dell'anno passato (detto più propriamente rendiconto);

·  approvazione del bilancio preventivo per l'anno che verrà.

L'assemblea ordinaria può essere anche l'occasione per nominare i rappresentanti del consiglio di condominio.

L'assemblea straordinaria, come dice il nome stesso, può essere convocata ogni volta che occorre decidere in merito a questioni importanti (per esempio lavori urgenti di manutenzione straordinaria, problematiche comuni etc...).

Non vi sono limiti per il numero di assemblee straordinarie che si possono tenere.

I condòomini (almeno due che rappresentino un sesto del valore in millesimi del comprensorio) possono richiederne la convocazione tramite una raccolta di firme tra essi. Per ulteriori informazioni consultate qui.

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Chi può partecipare all’assemblea ?

Hanno diritto di partecipare all'assemblea tutti i condòmini proprietari degli alloggi.

Inoltre possono partecipare:

·  gli usufruttuari di un appartamento, che voteranno e pagheranno solo le spese di manutenzione ordinaria o per l'uso delle cose comuni. I nudi proprietari, invece, voteranno e pagheranno solo le spese di manutenzione straordinaria;

·  gli inquilini in locazione, che devono essere coinvolti e hanno diritto di parlare (ma non di votare) quando si discute di modifiche dei servizi comuni (per esempio, l'abolizione della portineria). Gli inquilini hanno anche diritto di voto (al posto del padrone di casa) se è in ballo una decisione sulla gestione o sulla suddivisione delle spese di riscaldamento o di condizionamento d'aria. Tuttavia un contratto di locazione può prevedere eccezioni a queste regole. La loro convocazione è un obbligo del proprietario e non dell'amministratore: l'assemblea resta comunque valida.

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Quante deleghe può ricevere un condomino ?

Un condomino può essere presente tramite delega.

Chiunque, anche l'amministratore o un estraneo allo stabile può rappresentare un numero ILLIMITATO di condomini, a patto che il regolamento condominiale non lo vieti espressamente.

Il nostro Regolamento comprensoriale prevede espressamente che l'Amministratore non possa ricevere deleghe.

Il delegato non può incaricare altri e il singolo proprietario non può nominare più delegati, anche se ha due o tre appartamenti diversi.

Il delegato si sostituisce a chi lo delega in tutto, senza che valgano limiti o istruzioni scritte che ne circoscrivano i poteri; questi contano solo nei rapporti interni tra delegante e delegato, per chiedere eventualmente i danni, ma non nei confronti dell'assemblea.

Chi convoca l’assemblea ?

L'assemblea è convocata dall'amministratore in carica;

se questi manca o è gravemente malato può essere convocata da ciascun condomino. Se l'amministratore si rifiuta di convocarla, possono farlo almeno due condomini che rappresentino un sesto (1/6) del valore in millesimi del comprensorio.

Nel caso del comprensorio Ecopolis significa 1670 decimillesimi, cioè (calcolando una media di 26 decimillesimi a condomino) dovrebbero sottoscrivere la richiesta tra i 65 e i 70 condòmini.

I condòmini hanno diritto di decidere autonomamente l'assemblea e il suo ordine del giorno dopo dieci giorni da quando la richiesta di convocazione è stata respinta o ignorata dall'amministratore.

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Come si convoca un’assemblea ?

Tutti coloro che hanno diritto di partecipare devono essere avvertiti in modo adeguato.

Il mezzo migliore è la lettera inviata all'ultimo indirizzo in possesso dell'amministratore.

L'avviso appeso sul vetro della portineria o sulle scale è un mezzo sufficiente solo se si riesce a dimostrare che tutti erano in condizione di poterlo leggere.

Se anche uno solo di quelli che hanno diritto a partecipare non è stato avvertito, l'assemblea è nulla. A meno che non si riesca a dimostrare che l'assente era venuto a conoscenza della convocazione, anche via voce: infatti l'avviso scritto non è imposto dalla legge.

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Un'assemblea è valida anche se non è presente o invitato l'amministratore?

Sì, lo è. L’importante è che gli aventi diritto siano stati invitati nei tempi e nei modi corretti.

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Dopo quanto tempo dalla convocazione si può tenere l’assemblea ?

Prima di tenere l'assemblea devono essere trascorsi almeno cinque giorni da quando l'avviso di convocazione è stato recapitato. Non esistono motivi di forza maggiore che possano abbreviare questo periodo.

Il comunicato deve indicare il luogo, la data e l'ora in cui si terrà l'assemblea. È consigliabile che sia aggiunta anche la data dell'assemblea di seconda convocazione che non deve essere tenuta nè lo stesso giorno, nè più di dieci giorni dopo.

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Cosa deve riportare l’avviso di convocazione ?

L'avviso deve riportare, oltre la data e il luogo in cui si terrà  l’assemblea, l'ordine del giorno (anche in forma sintetica in modo da permettere la delimitazione degli argomenti da trattare).

È sempre consigliabile che gli argomenti all’ODG non siano numerosi, per evitare che la riunione si protragga per troppo tempo, o si generi confusione.

 

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Chi decide l’ordine del giorno ?

Ogni condomino può chiedere all'amministratore, meglio se per raccomandata con ricevuta di ritorno, di inserire nell'ordine del giorno dell'assemblea condominiale la trattazione di un determinato argomento o problematica.

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Si può deliberare su argomenti non all’ordine el giorno ?

Nessuna decisione potrà essere presa su un argomento che non vi sia inserito, pena l'annullabilità delle relative delibere (Suprema Corte di Cassazione, Sezione II, 9 gennaio 2004 n. 143).

È quindi inutile che venga inserito all'ultimo punto la voce "varie ed eventuali" per poter poi deliberare su qualunque altra cosa (Suprema Corte di Cassazione sentenza n. 14560/2004 del 30 luglio 2004).

Questo però non è valido nel caso di convocazione di un'assemblea straordinaria: nel corso di un'assemblea straordinaria si può discutere di tutto, non valgono le limitazioni poste dall'ordine del giorno.  Alla discussione può seguire una proposta d'inserimento dell'argomento in questione nella successiva assemblea, al fine di poter determinare decisioni in merito.

"Il tema da trattare in assemblea può essere indicato anche in forma sintetica in modo da permettere la delimitazione all'origine della materia da trattare. La voce " varie ed eventuali " non comprende atti negoziali, ma si riferisce a semplici comunicazioni, suggerimenti per future assemblee, prospettazioni dei problemi e risposte dell'amministratore" (Trib. Genova 29/6/1999).
E ancora “È invalida e pertanto può essere impugnata la deliberazione assembleare assunta su un argomento non incluso nell'ordine del giorno contenuto nell'avviso di convocazione, senza che possa legittimamente ricomprendersi sotto la voce varie ed eventuali" (Trib. S.M. Capua V. 3/4/98).
Se un condomino era assente, il consenso unanime dei presenti non fa "legge" anche se rappresenta la maggioranza dei condomini; dovrà essere indetta altra assemblea e in quella sede far approvare, previa indicazione all'O.D.G., la questione deliberata nella precedente assemblea tra le varie ed eventuali.
Se invece la delibera è stata totalitaria, cioè hanno partecipato tutti i condomini, bisogna leggerla con attenzione per capire se è possibile l'azione con dissociazione del partecipante nei 30 gg. dalla partecipazione all'assemblea.

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Dove deve tenersi l’assemblea?

La legge non prescrive il luogo dell'assemblea, che potrebbe essere tenuta anche in un comune diverso da quello dove è situato il condominio. É bene che sia quello dove risiede la maggioranza dei condomini e potrebbe essere perfino un'altra città, nel caso di una residenza estiva o di un edificio in multiproprietà.

 

Cosa significa “prima convocazione” e “seconda convocazione” ?

Per la validità di un'assemblea in prima convocazione occorre che siano presenti di persona o attraverso delega i due terzi (2/3) dei condomini che rappresentino due terzi (2/3) del valore in millesimi dell'edificio.

Se in prima convocazione questo quorum non è raggiunto, l'amministratore dovrà redigere un verbale di assemblea deserta.

In seconda convocazione basterà la presenza di un terzo (1/3) dei condomini che rappresentino almeno un terzo (1/3) del valore in millesimi dell'edificio.

Se nell'avviso di prima convocazione sono già contenute ora e giorno della seconda, l'amministratore non ha altri compiti.

 

La seconda convocazione non può avvenire nè nello stesso giorno, nè oltre 10 giorni dalla prima convocazione.

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Su cosa può decidere l’assemblea ?

Tra le competenze PRINCIPALI di un'assemblea di condominio (ex art. 1135 Codice Civile) ci sono:

·  la conferma o la revoca dell'amministratore e la sua retribuzione;

·  l'approvazione del preventivo annuale e la ripartizione delle spese per la gestione ordinaria e straordinaria;

·  l'approvazione del rendiconto annuale e l'impiego del residuo attivo della gestione;

·  l'avvio di opere di manutenzione straordinaria costituendo, se necessario, anche un fondo speciale, nonché in ordine agli atti di acquisto, alienazione o costituzione di diritti reali sulle parti comuni dell'edificio;

·  la possibilità di andare in giudizio;

·  la possibilità di migliorare il godimento delle parti comuni;

·  la possibilità di modificare il regolamento condominiale.

 

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Entro quanto tempo deve essere resa esecutiva una delibera ?

 

Ai sensi dell'art. 1137 c.c. le delibere condominiali sono da ritenersi immediatamente esecutive.

Solo su ordine del Giudice può essere sospesa l'esecuzione del provvedimento.

Perciò, in via teorica, le delibere dell'assemblea dovrebbero essere eseguite senza ritardo dall'Amministratore.

Nella prassi, però,  si attende il termine di 30 gg. dall'assemblea o dall'ultima comunicazione agli assenti prima di eseguire le delibere. Ciò affinchè, gli aventi diritto possono eventualmente formulare l'impugnazione della delibera.

Ciò salvo naturalmente che il contenuto della delibera non rivesta carattere di urgenza.

 
 

Le delibere condominiali possono influire soltanto sulla gestione interna del condominio.

L'assemblea dei condomini non può deliberare in materia di spese fiscali.

Questo divieto lo ha chiarito la Corte di Cassazione pronunciandosi su una delibera che ripartiva, secondo i millesimi, la spesa dovuta al fisco per l'acquisto di un giardino comune, in quanto, anche se il bene acquistato è destinato al servizio comune e appartiene a tutti i condomini, l'assemblea non può decidere dei tributi dovuti al fisco dai singoli condomini (Cassazione n. 9463/2004).

 

L'assemblea dei condomini non può deliberare sui diritti dei singoli condomini

1)     La Cassazione ha sottolineato che non è legittimo deliberare, per esempio, l'esecuzione di opere d'interesse comune sulle proprietà esclusive dei condomini senza il loro consenso, anche se i lavori siano urgenti o addirittura necessari (Cassazione, nr. 13116 del 30 dicembre 1997).

2)     La Cassazione ha deciso, per esempio, che non è consentito alla maggioranza di un'assemblea condominiale di spostare tubi di riscaldamento situati in un locale di proprietà esclusiva di un condomino senza il consenso dello stesso proprietario (Cassazione, nr. 9157 del 27 agosto 1991).

3)     I balconi sono stati considerati come dei beni di proprietà esclusiva; pertanto l'assemblea non può imporre al singolo condomino spese di manutenzione se non per i rivestimenti esterni e le decorazioni frontali: queste ultime, infatti, inserendosi nel prospetto dell'edificio contribuiscono di fatto all'estetica complessiva dello stabile (Cassazione, nr. 21199 del 31 ottobre 2005).

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Quando è NULLA un’assemblea?

È nulla l'assemblea in cui non tutti gli aventi diritto sono stati convocati o quella in cui non è stato raggiunto il quorum per la sua validità:

  • in prima convocazione: 2/3 dei condomini, che rappresentino almeno 2/3 del valore in millesimi dell'edificio;
  • in seconda convocazione: 1/3 dei condomini che rappresenti almeno 1/3 del valore in millesimi dell'edificio.

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Regole per formare l’assemblea

Il primo passo nello svolgimento dell'assemblea è la nomina del Presidente, che viene scelto tra uno dei partecipanti ed ha funzioni di moderatore e di coordinatore degli interventi sull'ordine del giorno, e del Segretario, che deve compilare il verbale (spesso viene nominato Segretario lo stesso amministratore).

Il verbale và redatto nel corso dell'assemblea (meglio se direttamente nel registro dei verbali), e si tratta dell'unico documento scritto che narra la storia dell'assemblea di condominio in tutto il suo divenire. Va riletto ad alta voce alla fine, nonchè controfirmato, perlomeno dal Presidente.

Il secondo passo lo svolge il Presidente che raccoglie e verifica le deleghe. Fa il conteggio dei presenti e delle quote millesimali possedute (comprese quelle delle deleghe), per verificare se esiste il numero minimo per la prima o seconda convocazione.

Dichiara quindi aperta l'assemblea.

In assemblea si possono discutere e approvare solo le questioni presenti nell'ordine del giorno, seguendone l'ordine presente nell'avviso di convocazione (i primi argomenti sono i più importanti ai quali va dedicato anche più tempo in assemblea).

Il Presidente ha comunque la facoltà di proporre di variare l'ordine di trattazione degli argomenti.

 

Il voto potrà essere a favore o contro la delibera, senza possibilità di porre condizioni che ne indeboliscano la validità. Gli astenuti vanno conteggiati come contrari.

Il delegato si sostituisce a chi lo delega in tutto, senza che valgano limiti o istruzioni scritte che ne circoscrivano i poteri; questi contano solo nei rapporti interni tra delegante e delegato, per chiedere eventualmente i danni, ma non nei confronti dell'assemblea.

 

Nel verbale vanno annotate le persone presenti direttamente o per delega in assemblea, le decisioni prese, il quorum raggiunto dalle varie deliberazioni. Resta obbligatorio annotare, per ogni delibera, anche i dissenzienti e gli astenuti. Ciò permetterà agli stessi di impugnare eventualmente la delibera. Ogni condomino può pretendere che sia messa a verbale una dichiarazione, soprattutto se di dissenso.

 

Nel verbale vanno anche annotate le persone che subentrano in assemblea dopo l'inizio e quelle che se ne vanno prima della fine: l'assemblea resta valida, ma ovviamente ciò potrà influire sul quorum per le votazioni.

 

In caso di presenza di più comproprietari di uno o più appartamenti, uno solo potrà votare. Se non si mettono d'accordo, il Presidente procede al sorteggio (non conta chi ha la quota maggiore di proprietà).

 

È buona norma che copia del verbale vada comunicata dall'amministratore a tutti i condòmini, compresi quelli presenti in assemblea. Tuttavia, qualora lo si ritenga opportuno (per ridurre le spese condominiali, per esempio), la consegna della copia ai condòmini presenti all’assemblea può essere evitata. È invece obbligatoria la consegna agli assenti.

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Le maggioranze nelle votazioni

Le maggioranze necessarie per una delibera variano a seconda dell'argomento su cui si decide. In generale si può dire che esistono delibere di ordinaria amministrazione che necessitano di un numero di voti ridotto (per esempio solo 1/3 dei condomini e metà del valore dell'edificio) e altre che richiedono addirittura l'unanimità.

Chi delega non potrà lamentarsi in seguito di come ha votato il suo rappresentante, anche se non ha seguito le sue istruzioni. Il delegato, infatti, si sostituisce a chi lo delega in tutto, senza che valgano limiti o istruzioni scritte che ne circoscrivano i poteri; questi contano solo nei rapporti interni tra delegante e delegato, per chiedere eventualmente i danni, ma non nei confronti dell'assemblea.

 

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Nullità e Annullabilità delle delibere condominiali

Premesso che un magistrato o anche l'amministratore possono sospendere l'esecuzione di una deliberazione quando questa sia contraria a una norma penale o a una norma imperativa di legge o quando ci si accorge che potrebbe essere dannosa per la collettività condominiale (ad esempio, se l'assemblea affida lavori a una ditta che risulta in stato fallimentare), la legge prevede dei casi specifici affinchè anche il singolo condomino possa proporre ricorso ad una delibera dell'assemblea di condominio.

 

Qui di seguito si propone il link del fac-simile della lettera di Richiesta di nullità della deliberazione dell'assemblea condominiale per mancanza della maggioranza necessaria da inviare all'amministratore per raccomandata con ricevuta di ritorno.

 

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Cosa si intende per Delibere NULLE ?

Si definiscono Nulle e quindi impugnabili da chiunque (perfino da chi ha votato a favore) e senza limiti di tempo, le delibere:

  • dove manca ovvero è gravemente viziato un elemento essenziale dell'atto;
  • contrarie a norme imperative di legge o comunque a norme costituzionali;
  • assunte a maggioranza che dovrebbero invece essere prese all'unanimità;
  • che violino norme stabilite nel regolamento condominiale contrattuale;
  • che non riguardano la proprietà o le parti comuni di un condominio, ma sconfinano nei diritti del singolo proprietario;
  • riguardano un argomento che è al di fuori dei poteri dell'assemblea (per esempio il divieto di affittare un appartamento a persona non gradita).

 

Nella fattispecie, la sentenza della Corte di Cassazione n. 4806/2005 del 7 marzo 2005, in generale ha affermato che sono da ritenersi nulle le delibere con vizi relativi:

  • alla regolare costituzione dell'assemblea o alla formazione della volontà della prescritta maggioranza;
  • quelle con maggioranze inferiori alle prescritte;
  • le delibere prive degli elementi essenziali;
  • le delibere adottate con maggioranza inesistente, apparente o inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale; 5) le delibere con oggetto impossibile o illecito, a volte specificandolo come oggetto contrario all'ordine pubblico, o alla morale, o al buon costume (per esempio effettuare lavori che costituiscano abuso edilizio);
  • le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea (come, ad esempio, l'approvazione non all'unanimità delle tabelle millesimali, l'approvazione della vendita di una parte comune o quella di un'opera che pregiudichi la stabilità strutturale dell'edificio);
  • le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini (per esempio, concorrere alle spese comuni in misura superiore a quella prevista dalla legge);
  • le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto.

 

Per le delibere nulle non ci sono termini per il ricorso.

 

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Cosa si intende per Delibere ANNULLABILI ?

Annullabile è un atto che, non mancando degli elementi essenziali previsti, presenta vizi non gravi, che lo rendono idoneo a dare vita ad una situazione giuridica precaria, che può essere rimossa.

Sono annullabili tutte le delibere:

  • approvate in violazione delle norme che regolano la costituzione dell'assemblea e le maggioranze prescritte;
  • contrarie al regolamento condominiale;
  • che sono state prese quando al condomino che non era d'accordo è stato impedito di motivare il suo dissenso in assemblea;
  • per la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale;
  • il cui verbale contiene delle omissioni, anche relative alla mancata indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio (ex art. 1137 Codice Civile).

 

Ogni condomino dissenziente può impugnare la delibera annullabile solo facendo ricorso all'autorità giudiziaria; non bastano quindi le proteste per lettera.

Il ricorso deve essere proposto entro 30 giorni dalla deliberazione (per i dissenzienti) o dalla data di comunicazione (per tutti gli assenti all'assemblea).

NON possono invece impugnare una delibera annullabile i condomini che abbiano espresso in assemblea voto favorevole.

Il ricorso NON SOSPENDE l'esecuzione della delibera, a meno che la sospensione sia ordinata dall'Autorità Giudiziaria.

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Fonti:
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