Un interessante articolo dal titolo “Chiusura del balcone in veranda: quando è legittima, quali sono i limiti e quali le conseguenze?” è stato pubblicato sul sito internet condominioweb.com; l’avvocato GALLUCCI analizza il fenomeno del “verandare”, cioè chiudere con delle vetrate un balcone o un terrazzo.

Gli effetti di questa consuetudine, in voga nei condomini di tutta Italia, interessano sia l’ambito urbanistico, sia quello condominiale.

Le domande che in questi casi il proprietario della veranda deve porsi, sono fondamentalmente due: quando è legittima ? Quali sono le conseguenze in cui si può incorrere ?

L’avvocato GALLUCCI consiglia innanzitutto di accertarsi se per la realizzazione della veranda è necessaria qualche genere di autorizzazione (es. D.I.A.). “In tal caso” avverte GALLUCCI, “prima d’ogni intervento esecutivo è necessario ottenerla per evitare le sanzioni (di carattere amministrativo e/o penale) che l’assenza della stessa comporterebbe”.

Per quanto riguarda l’ambito condominiale, invece, il problema è diverso.  L’area su cui si interviene con la “chiusura” è, ovviamente, proprietà  privata (non condominiale) ma le difficoltà potrebbero derivare dalle obiezioni sollevate dagli altri condòmini a riguardo dell’impatto estetico. In pratica la tettoia o le nuove finestrature potrebbero non piacere ai vostri vicini.

A tal proposito l’art. 1122 del Codice Civile dice che “Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà, non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio”.

L’interpretazione della parola “danno” è d’importanza cardinale. A questo proposito la Suprema Corte di Cassazione, in più occasioni, ha sentenziato a sfavore del condòmino "verandatore", pur se armato delle migliori intenzioni e delle necessarie autorizzazioni, per aver alterato il decoro dello stabile.

In effetti le amministrazioni comunali, quando rilasciano le autorizzazioni a costruire, lo fanno in maniera pilatesca: in alcuni casi utilizzano la frase “salvi i diritti dei terzi”, mentre in altri casi richiedono preventivamente la delibera condominiale che approvi l’intervento.

Una veranda è, in senso tecnico-giuridico, un "nuovo locale" utilizzabile e, solitamente, non ha quelle caratteristiche di precarietà che abitualmente le si attribuiscono; infatti non è un'opera destinata ad essere temporaneamente costruita con sistemi che consentano una sua successiva rimozione: di solito il proprietario impegna risorse (anche cospicue) affinchè possa durare nel tempo. In tal modo l’immobile acquista non solo metri quadrati, ma anche valore commerciale.
L’unica deroga prevista è per la chiusura di spazi limitati e che, comunque, non comportino una trasformazione del prospetto dello stabile o dle territorio.

L’attività di trasformazione di un balcone o di un terrazzo in veranda è da considerarsi a tutti gli effetti un'opera di nuova costruzione, così come previsto dall’art. 3 comma 1 lett. e) d.p.r. n. 380/01.Tali lavori, infatti, ampliano il fabbricato preesistente al di fuori della sua sagoma, quindi la sua realizzazione senza la concessione edilizia viola le norme e costituisce un vero e proprio reato prevcisto, nella fattispecie, dall’art 44 lett. b) d.p.r. 380/2001.

Vi rimando all’interessante articolo dell'avvocato GALLUCCI per avere maggiori e più dettagliate indicazioni sul problema.

Vi invito inoltre a leggere alcune sentenze raccolte e sintetizzate dal sito Condominiale tutte riguardanti l'argomento.