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Tabelle millesimali

pubblicato 8 nov 2009, 02:57 da A S   [ aggiornato il 7 dic 2009, 01:24 da Angolo Orso ]
(elogio di Eustachio Fontana)

Come sempre accade nessun profeta viene ascoltato nella propria patria. Così, quando Eustachio FONTANA fece emergere dalla sua cartellina un documento, qualcuno si  adoperò prontamente per farlielo riporre.
Va bene, era un periodo difficile, si stavano valutando i preventivi delle ditte che partecipavano al "mini-bando" per l'assegnazione dei servizi di Ecopolis.
Forse non era il momento più opportuno. Ma quando lo sarà mai ?
Con i tempi che ci impone l'attuale amministratore credo che quel documento non vedrà la luce ancora per molto tempo.
Quindi eccomi qua per indurvi, non in tentazione, ma a riflettere .
Innanzitutto vediamo un po' di cosa si tratta e da cosa trae origine il problema.
La nostra Bibbia è la Costituzione e, nel nostro microcosmo, il Codice Civile e il Regolamento di Condominio. Fin qui credo sia abbastanza semplice.
Ricordo che il nostro regolamento è assai particolare, ossia è un "regolamento contrattuale". Ciò significa che il regolamento è stato redatto dal costruttore, in questo caso la Cogem, che ce lo ha proposto alla firma e che, noi tutti, avendolo sottoscritto dinanzi a un notaio, lo abbiamo accettato. Dunque siamo sottoposti ad un contratto che ci vincola in alcuni aspetti della vita condominiale. Ma per, per arrivare al punto e non tediarvi uletriormente, vi invito a leggere le notizie sul "regolamento contrattuale" che troverete qui .
Fatta questa breve ma doverosa premessa passerei al nostro regolamento che, all'allegato "D" punto 4) recita " Per la manutenzione del Comprensorio "Ecopolis", ogni condomino dovrà corrispondere in favore della società di servizi un canone mensile unitario di £ 800 (ottocento lire) al metro quadrato, oltre iva come per legge, determinato in base alla superficie delle proprie unità immobiliari. Nella determinazione di tale canone si farà riferimento alla superficie complessiva dell'alloggio e delle sue pertinenze  (esclusi terrazze e giardini), così come risultante dall'atto notarile di compravendita."

Facendo un semplice calcolo, quindi, si poteva determinare la propria quota di canone condominiale mensile.
Purtroppo questo è il sistema che, con la sottoscrizione del regolamento contrattuale, abbiamo approvato.
Perchè ho usato quel "purtroppo" ? Il fatto è semplice: non abbiamo avuto molta scelta. Personalmente preferisco un pesce d'aprile a uno squalo di ferragosto, ma in questo caso abbiamo l'uno e l'altro. La burla è arrivata al momento della firma, mentre lo squalo ci ha sbranati col tempo.
Il Codice Civile, infatti, dà delle direttive diverse in materia di determinazione della quota condominiale.
Il codice civile fa una scelta precisa:
  • l’articolo 1123 c.c. dispone che “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione di servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.
    Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità
    .


E ancora molto importante è quanto dispone l’art. 1118 c.c. secondo il quale “il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’art. 1117 c.c. ( cose di uso comune) è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene se il titolo non dispone altrimenti”.

Dalla lettura di questi articoli ricaviamo i principi in base ai quali ripartire le spese tra i singoli condomini:
1. il criterio generale della ripartizione in proporzione al valore della proprietà;
2. il criterio della ripartizione delle spese in base all’uso che ogni condomino può farne;
3. il criterio del godimento che ogni condomino può trarne dalla cosa;

La ripartizione delle spese riguarda le spese necessarie, ossia le spese per la conservazione e per il godimento delle parti comuni, quelle per la manutenzione e per il funzionamento degli impianti e servizi comuni e quelle per le innovazioni deliberate nell’assemblea condominiale.

In buona sostanza quale sarebbe il modo più opportuno per suddividere tali spese, per ripartirle equamente in base a un metro razionale che tenga conto della diverse variabili che distinguno l'uso delle parti comuni ? La risposta è un metodo di calcolo universalmente adottato: è la "tabella millesimale".
Ma, come disse John Swigert (astronauta dell'Apollo 13, sfortunata spedizione spaziale della NASA), "Huston, abbiamo un problema".
Infatti abbiamo un problema: come interpretare quella piccola frase "salvo diversa convenzione" ? 
Sì, perchè purtroppo la nostra "convenzione" è riportata a chiare lettere sul regolamento condominiale (contrattuale) e prescrive che tutti, indistintamente, paghino in base a quote calcolate in ragione della superficie abitativa di proprietà. Ciò, naturalmente, ha un riflesso negativo sulle nostre tasche.
Ed ecco che il buon Eustachio Fontana rientra in gioco.
Eustachio ha preso le tabelle millesimali allegate al nostro regolamento di condominio e ha ripartito la spese di condominio (somma dovuta alla società di servizi, compenso all'amministratore e spese per l'energia elettrica) in base ai decimillesimi riportati a fianco a ciascuna proprietà immobiliare di Ecopolis.
Naturalmente sono andato a raffrontare la quota che pago oggi con quella che dovrei pagare se la tabella di ripartizione venisse applicata ed ho scoperto che la differenza è tangibile ! Con  l'applicazione delle tabelle millesimali la generalità dei condòmini di Ecopolis pagherebbe meno.
Come mai ? Bene, la domanda la rivolgo a voi ! Scaricate la tabella da qui e consultatele. Leggete bene la riga in alto (dove sono riportate diverse voci) e cercate il vostro nominativo ... e quello di alcune attività commerciali presenti in Ecopolis ...
Aggiungo solo un piccolo, ma per certi versi importante, particolare.
Le tabelle usate da Eustachio per effettuare i calcoli sono quelle relative all'incidenza delle proprietà individuali sul condominio. Per poter correttamente ridefinire una ipotetica quota condominiale, dovremmo formare una tabella millesimale ad hoc: quella per le spese condominiali, che potrebbe essere diversa da quella presa a base dal buon Eustachio. Normalmente si conferisce l'incarico ad un tecnico che, sulla base di specifici parametri costruisce una tabella millesimale appropriata.
Naturalmente la prestazione dell'incaricato non è gratuita.



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