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NUOVO CONDOMINIO: limitazioni alle destinazioni d'uso delle proprietà esclusive.

pubblicato 18 gen 2013, 02:29 da Angolo Orso   [ aggiornato in data 18 gen 2013, 02:55 ]
Riporto di seguito un articolo pubblicato da "Italia Oggi" riguardante la Legge di riforma del condominio.

Il brano riguarda, in particolare, l'introduzione di norme che permettono la revisione di clausole contenute nei regolamenti condominiali (anche di natura contrattuale, come il nostro) che impongano " ... divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, da intendersi come divieti di dare alle unità immobiliari una o più destinazioni possibili ovvero come obblighi di preservarne l'originaria e normale destinazione per l'utilità generale dell'intero edificio... ".

É chiaro che la norma si riferisce alla destinazione d'uso  che ciascun proprietario di abitazione, inserita in condominio, può dare alla propria unità immobiliare (semplice abitazione oppure, per esempio, studio professionale, laboratorio artistico, Bed & Breakfast, etc), ma la cosa è, a parer mio, estensibile a un locale che è (si badi bene) proprietà di un certo numero di condòmini, non già un bene di proprietà condominiale.

Pertanto credo che la norma non sarà applicabile ai locali "condominiali" (cioè quei beni di proprietà comune a tutti i condòmini, ossia immobili condominiali quali la famosa "casetta" del parco o il parco stesso) bensì, come recita l'articolo che riporto, a "proprietà esclusiva dei singoli condòmini ". In prospettiva, dunque, si può pensare di cassare il vincolo imposto sulla sala in comproprietà da un articolo del nostro regolamento comprensoriale.

Vi invito a leggere il brano che segue.

P.S. ringrazio il buon Carlo Bonelli che ha cortesemente segnalato l'articolo giornalistico pubblicato sul quotidiano economico.


LE LIMITAZIONI ALLE DESTINAZIONI D'USO DELLE PROPRIETÀ ESCLUSIVE: UNA NORMA "RIVOLUZIONARIA"

La legge di riforma del condominio, in relazione alle norme di natura contrattuale sopra indicate, ha introdotto una "rivoluzionaria" novità.

In particolare viene stabilito che le norme del regolamento non possono porre limiti alle destinazioni d'uso delle unità di proprietà esclusiva.

Sotto il primo profilo occorre ricordare che è frequente che nel regolamento vi siano clausole di natura contrattuale contenente divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, da intendersi come divieti di dare alle unità immobiliari una o più destinazioni possibili ovvero come obblighi di preservarne l'originaria e normale destinazione per l'utilità generale dell'intero edificio.

Tali divieti possono essere formulati mediante elencazione delle attività vietate: in tale ipotesi è sufficiente, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, verificare se la destinazione sia inclusa nell'elenco, dovendosi ritenere che già in sede di redazione del regolamento siano stati valutati gli effetti come necessariamente dannosi.

E' possibile però che vi sia solo l'elencazione dei pregiudizi che si intendono evitare: in tal caso, essendo mancata la valutazione in astratto degli effetti dell'attività, è necessario un'indagine volta ad accertare se gli inconvenienti, che si intendono evitare, si siano oppure no prodotti in concreto; in altri termini, mentre nella prima ipotesi il problema è risolto in forza dell'interpretazione della clausola, così che è preclusa ogni ulteriore indagine sull'effettiva capacità di danno dell'attività contestata, nella seconda occorre che proprio tale indagine faccia seguito all'interpretazione; a tale ultimo fine, l'interpretazione della clausola regolamentare non può essere condotta con esclusivo riferimento allo stato di fatto esistente alla data della sua formazione, ma tenendo conto anche di situazioni che, pure inesistenti a quel tempo, debbono ritenersi, per identità di ratio, da essa previste.

Queste limitazioni alle destinazioni d'uso delle proprietà esclusive, dopo la legge di riforma del condominio, non sono più consentite.

É vero però che, secondo l'art 1117 -ter, in caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.

In ogni caso non sono più consentite nemmeno quelle clausole del regolamento che vietano di usare le unità immobiliari facenti parte dell'edificio condominiale per usi diversi dall'abitazione, cioè per attività industriali o commerciali di vario genere.

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