A più riprese ho
trattato l’argomento del regolamento di condominio di natura contrattuale.Perché? Semplice:
periodicamente La Suprema Corte di Cassazione sforna sentenze che chiariscono,
puntualizzano, delimitano e sanciscono nuove posizioni e interpretazioni del
Codice Civile (che è il papà di tutti i regolamenti condominiali).
È bene ripetere che
il nostro comprensorio è regolato da un atto che abbiamo accettato e
sottoscritto nello stesso istante in cui abbiamo acquistato la nostra proprietà
immobiliare in Ecopolis. È un regolamento
che è stato pensato e scritto dal costruttore: è un regolamento contrattuale
(non assembleare, perciò!). Ma il contratto, si
badi bene, non è tra noi e il costruttore, ma tra noi stessi condòmini. Cioè,
con quel regolamento, ci impegniamo vicendevolmente a rispettare quelle regole.
Pertanto, quando
nelle assemblee comprensoriali alcuni di noi parlano di decadenza del
regolamento condominiale, assumendo quale motivazione il fatto che la Cogem SpA (costruttrice del
complesso e già società erogatrice dei servizi di manutenzione) non ha più
nessun contatto con il comprensorio, confonde un contratto di manutenzione (come
quello esistente con la Cogem per pulire il comprensorio) con un contratto condominiale.
Infatti il contratto di quel tipo impegna due o più parti a comportarsi in un certo modo e trova origine nell’art 1321 cc e seguenti, mentre il regolamento di condominio (che sia di
natura contrattuale o assembleare) è previsto dall’art. 1138 cc e obbliga i contraenti a rispettare certe regole. Due cose ben
diverse che regolano materie radicalmente diverse. Un articolo
dell’avv. Sandro GALLUCCI sul sito web condominioweb.com ci riguarda da vicino
e tratta, per l’appunto, il regolamento contrattuale.
Riporta, tra
l’altro, una recentissima Sentenza della Cassazione: “ le clausole dei
regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio
condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità
immobiliari (regolamenti contrattuali – ndr) , nonché quelle dei regolamenti
condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini (regolamenti
assembleari – ndr), hanno natura
contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei
condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni
condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si
limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole
di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei
condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la
modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura
regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la
maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 2” (Cass. 15 giugno 2012 n. 9877).
L’avvocato GALLUCCI riporta un semplice esempio: “S’ipotizzi che il condominio Alfa sia dotato di regolamento contrattuale nel
quale è stabilito che l’assemblea dev’essere convocata inviando il relativo
avviso non meno di dieci giorni prima della data fissata per la prima
convocazione. Con il passare del tempo i condomini si rendono conto
dell’eccessiva lunghezza di tale termine e decidono di porvi rimedio
modificandolo. La clausola è contenuta in un regolamento contrattuale ma ha
chiaramente natura assembleare. Ergo: l’assemblea potrà modificarla con le
stesse maggioranze previste per l’approvazione e la revisione del regolamento
assembleare.”
Il testo integrale
dell’articolo è qui.
Lascia un commentoImpossibile trovare URL specifiche del gadget
|