A più riprese ho trattato l’argomento del regolamento di condominio di natura contrattuale.

È bene ripetere che il nostro comprensorio è regolato da un atto che abbiamo accettato e sottoscritto nello stesso istante in cui abbiamo acquistato la nostra proprietà immobiliare in Ecopolis.
È un regolamento che è stato pensato e scritto dal costruttore: è un regolamento contrattuale (non assembleare, perciò!).
Ma il contratto, si badi bene, non è tra noi e il costruttore, ma tra noi stessi condòmini.
Cioè, con quel regolamento, ci impegniamo vicendevolmente a rispettare quelle regole.

Pertanto, quando nelle assemblee comprensoriali alcuni di noi parlano di decadenza del regolamento condominiale, assumendo quale motivazione il fatto che la Cogem SpA (costruttrice del complesso e già società erogatrice dei servizi di manutenzione) non ha più nessun contatto con il comprensorio, confonde un contratto di manutenzione (come quello esistente con la Cogem per pulire il comprensorio) con un contratto condominiale. Infatti il contratto di quel tipo impegna due o più parti a comportarsi in un certo modo e trova origine nell’art 1321 cc e seguenti, mentre il regolamento di condominio (che sia di natura contrattuale o assembleare) è previsto dall’art. 1138 cc e obbliga i contraenti a rispettare certe regole.
Due cose ben diverse che regolano materie radicalmente diverse.

Un articolo dell’avv. Sandro GALLUCCI sul sito web condominioweb.com ci riguarda da vicino e tratta, per l’appunto, il regolamento contrattuale.

Riporta, tra l’altro, una recentissima Sentenza della Cassazione:
“ le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari (regolamenti contrattuali – ndr) , nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini (regolamenti assembleari – ndr), hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.
Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 c.c., comma 2” (Cass. 15 giugno 2012 n. 9877).
 
L’avvocato GALLUCCI riporta un semplice esempio:
“S’ipotizzi che il condominio Alfa sia dotato di regolamento contrattuale nel quale è stabilito che l’assemblea dev’essere convocata inviando il relativo avviso non meno di dieci giorni prima della data fissata per la prima convocazione. Con il passare del tempo i condomini si rendono conto dell’eccessiva lunghezza di tale termine e decidono di porvi rimedio modificandolo. La clausola è contenuta in un regolamento contrattuale ma ha chiaramente natura assembleare. Ergo: l’assemblea potrà modificarla con le stesse maggioranze previste per l’approvazione e la revisione del regolamento assembleare.”
 

Il testo integrale dell’articolo è qui.