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Le proprietà immobiliari di Ecopolis

pubblicato 3 mag 2011, 07:57 da Angolo Orso   [ aggiornato in data 4 mag 2011, 14:04 ]
Purtroppo non ho potuto partecipare all’assemblea del 30 aprile.

Ho ricevuto notizie attraverso i racconti di altri condòmini che, per sommi capi, mi hanno illustrato l’andamento della riunione.

Mi pare di aver colto che un pool di tecnici ha cercato di stabilire, questa volta su incarico di alcuni condòmini, in modo definitivo la consistenza immobiliare del nostro comprensorio.
Mi pare di aver capito, inoltre, che i tecnici incaricati hanno effettuato, se non mi è stato riferito erroneamente, una indagine (descritta in una perizia giurata) attraverso  “visure ipocatastali” della zona su cui insiste il nostro comprensorio.
Mi è stato riferito infine che, attraverso queste indagini, effettuate presso l’Ufficio del Territorio, è emersa la seguente situazione: alcune aree del comprensorio (ivi compreso il parco e alcune piccole superfici) risultano ancora “intestate” alla Cogem SpA.

A questo proposito vorrei, in qualche modo, dare un piccolo contributo affinché si comprendano queste particolari circostanze. Se fossi stato presente all’assemblea avrei senz’altro fatto sentire il mio punto di vista sull’argomento. Ma non è stato possibilie, purtroppo.
Non sono un geometra ma, per via del mio lavoro, ho maturato una certa esperienza nel campo delle indagini patrimoniali.

Innanzitutto è il caso di sottolineare che, quella scoperta dai tecnici, è una situazione che si verifica con una certa frequenza: per “dimenticanza” del proprietario ma anche a causa di un errore del catasto stesso, che non ha evaso la pratica di voltura, pur se diligentemente presentata dall'interessato (come accadeva spesso negli anni ’70 e ’80, prima dell’informatizzazione della banca dati catastale).

Per comprendere come ciò sia possibile, dobbiamo tenere presente che il catasto è una banca dati creata e gestita soltanto per scopi fiscali, cioè per far pagare le tasse sugli immobili, mentre i dati che attestano l’effettiva proprietà di un immobile sono quelli contenuti nei registri immobiliari.
Si può facilmente comprendere perché, fino a oggi, il proprietario di un immobile aveva interesse a risultarne intestatario nei registri immobiliari (e a ciò ha sempre provveduto il notaio, sotto la propria responsabilità personale), mentre dedicava minore attenzione all’intestazione catastale.

In Italia sono in uso due diversi tipi di registrazione degli immobili (terreni e case):

         il sistema catastale tavolare

         il sistema catastale ordinario

Il sistema catastale tavolare (o catasto tavolare o sistema del libro fondiario) è un tipo di ordinamento catastale che era in uso nell'impero austroungarico.

Vige ancora in Italia nelle sole province di Trieste, Gorizia, Trento, Bolzano, in alcuni comuni delle provincie di Udine,Vicenza, Brescia e Belluno (queste notizie potete trovarle su Wikipedia, l'enciclopedia libera e gratuita).

Si differenzia dal catasto ordinario (vigente da noi), oltre che per le origini storiche, per la modalità di conservazione e per il diverso rilievo giuridico delle sue risultanze: i dati dell'antico sistema catastale tavolare valgono come prova dei trasferimenti di proprietà degli immobili, mentre i dati riportati nel catasto ordinario non ce l'hanno, cioè non possono essere usati per provare la proprietà di un immobile.

Quello che noi chiamiamo "Catasto" (e che formalmente invece si chiama Sezione Catasto Fabbricati oppure Sezione Catasto Terreni dell'Agenzia del Territorio) non è dunque assolutamente probatorio dal punto di vista legale (anche queste notizie potete trovarle su Wikipedia).

Come ho accennato in precedenza, spesso gli archivi catastali non sono assolutamente aggiornati riguardo alle intestazioni immobiliari, soprattutto per atti di vecchia data.          

Per conoscere il titolo, cioè il contratto, con il quale un bene immobile è stato acquisito, si deve invece andare alla competente Agenzia del Territorio di Matera, presso l’ufficio chiamato Servizi di Pubblicità Immobiliare, meglio conosciuto come Conservatoria dei Registri Immobiliari (perché fino a qualche anno fa si chiamava così).

All'impiegato dell'ufficio dei Servizi di Pubblicità Immobiliare (ufficio presso il quale vengono obbligatoriamente trascritti tutti i passaggi di proprietà di qualsiasi immobile) si devono fornire i dati degli intestatari del bene (nel nostro caso il Condominio) e si deve chiedere una cosiddetta "visura" per nominativo, andando indietro nel tempo fino al periodo in cui si pensa sia stato effettuato il contratto.  
In questo modo si potranno conoscere i dati dell'atto di provenienza, del “titolo” che rende proprietari di un immobile (un terreno, nel nostro caso).    
Se si tratta di un atto notarile, ovviamente ci si potrà recare dal Notaio che lo ha stipulato, chiedendone una copia conforme all'originale: è un diritto di ciascuno di noi, essendo parte del condominio (che è intestatario dell'immobile).           
Se il notaio fosse morto o non fosse più in esercizio, si dovrà invece andare, con i dati del contratto, all'Archivio Notarile Distrettuale dove, con poca spesa, si potrà richiedere la copia dell'atto.       
Questo è l'iter completo per conoscere il proprietario di un bene immobile.

Ciò posto, ho ritenuto di dover approfondire la tematica del “parco conteso”.

Prima di tutto vediamo cosa conferisce titolo di proprietà al comprensorio Ecopolis sui terreni che costituiscono l’attuale parco:

Il “Regolamento condominiale contrattuale” all’articolo 1 dice:

“Le norme del presente regolamento riguardano il Comprensorio "Ecopolis" sito in Matera al Borgo La Martella, suddiviso nel Complesso Residenziale "A" e nel Complesso "B" di Completamento, costituiti ognuno dagli edifici e dalle relative aree di pertinenza quali risultanti dai rispettivi titoli, già realizzati e che saranno realizzati all'interno dell'area contornata con linea continua nel tipo planimetrico allegato sotto "A" al presente regolamento, che potrà subire variazioni quanto all'esattezza delle superfici e/o dei confini e sempre nel rispetto delle autorizzazioni amministrative, sui fondi di cui alla Convenzione Urbanistica del 14 aprile 1992 a rogito Notaio Aw. Pasquale Lo Nigro, repertorio n.207183, raccolta n.33754, registrato in Matera il 21.04.1992 e trascritto in Matera il 17.04.1992 al n.3040/2628.

Poiché il Complesso "B" di Completamento è ancora in fase di realizzazione si precisa che, attualmente, in esso sono comprese le aree sulle quali sono previste le seguenti destinazioni:

          centro servizi di quartiere non ancora edificato, identificato nel tipo planimetrico allegato sotto "A" al presente regolamento con le lettere CSQ e ricompreso nella particella n.1045;

          sub-comparto residenziale denominato C6B nei piano di lottizzazione e non ancora edificato, identificato nel tipo planimetrico allegato sotto "A" al presente regolamento con le medesime lettere e ricompreso nella particella n.1885;

          area centrale non edificabile e priva di sistemazione ed indirizzo funzionale racchiusa tra il centro servizi di quartiere, la palazzina denominata C1 ter nel piano di lottizzazione ed i comparti denominati C8 e C2-7 sempre nel piano di lottizzazione, identificata nel tipo planimetrico allegato sotto "A" al presente regolamento con le lettere AC e ricompresa nella particella n.1045 (foglio 65 – Matera);

          area di servizi, identificata nel tipo planimetrico allegato sotto "A" al presente regolamento con le lettere AS e ricompresa nella particella n.1886.

All’articolo 3, aggiunge:

l beni condominiali dell'intero Comprensorio "Ecopolis" sono e saranno quelli del Complesso Residenziale "A" e del Complesso "B" di Completamento acquisiti allo stesso Comprensorio per l'esplicazione dei servizi di propria competenza e/o per la propria organizzazione funzionale.”

Vorrei ricordare che il regolamento condominiale (contrattuale) fa parte integrante dell’atto di acquisto delle nostre abitazioni e, come tale è stato registrato presso l’Ufficio del Registro di Matera.
Dunque il titolo di proprietà dell’area che noi chiamiamo “Parco” è insito nel nostro regolamento condominiale !

Non solo.
La “Convenzione Urbanistica” (atto stipulato tra Comune di Matera e Cogem SpA) conferma quanto sin qui esposto.

Nella seconda parte dell’articolo 11, infatti, è riportato quanto segue:

Per quanto attiene l'invaso così come previsto in progetto, lo stesso rimane di proprietà dei lottizzanti, se pure di uso pubblico, e rimane altresì a carico degli stessi la gestione dell’impianto e tutti gli oneri connessi alla corretta gestione.”

Forse non tutti sanno che “l’invaso” identifica l’area del nostro parco.
Infatti nel progetto originale della Cogem SpA era prevista la costruzione di un invaso balneabile (una specie di lago in cui poter fare anche il bagno, volendo!), ma l’insistenza di alcuni tra i primi acquirenti di Ecopolis (che avevano presagito nugoli di zanzare e gracidar di rane) hanno fatto cambiare idea al costruttore, che ha opportunamente pensato di realizzare il parco al posto del laghetto.

Ciò posto, visto che sia nel regolamento condominiale, sia negli atti di trascrizione dei nostri contratti di acquisto, risulta che le aree del “complesso residenziale A” e del “complesso B di completamento” (dove ricade, tra l’altro, il parco) fanno parte del comprensorio Ecopolis, siamo obbligati a sopportare le spese per la manutenzione e pulizia del nostro parco.

Ma quanto ci costa effettivamente questo Parco ?

Ho impiegato un po' di tempo per fare un calcolo attendibile e studiare il modo di rendere comprensibile l'incidenza del costo del parco sulle nostre quote condominiali.
Per calcolarlo ho effettuato una misurazione della sua estensione effettiva (non ho utilizzato un comune metro, ma GooglePlanimeter , un programma che permette di misurare, con buona precisione, la superficie di una zona qualsiasi del nostro pianeta).

Attraverso questi dati ho ricavato che, per esempio, il parco incide sui costi di pulizia stradale del comprensorio per l’ 8 % che, rapportato ai 40 mila euro totali previsti per tutta Ecopolis (come risulta dal bilancio presentato in assemblea), significa circa 3.500 Euro.

Il dato più pesante è quello relativo alla cura del verde (pari a circa il 40 % della relativa spesa totale, cioè 11 mila euro), mentre quello più leggero è quello relativo alle manutenzioni elettriche (circa 400 euro su un totale di 6000 previsti).

Insomma a me il parco costa una somma (in rapporto ai decimillesimi di proprietà) pari a 61 Euro all’anno ! Cioè circa 5 euro al mese !!!

Qui di seguito una esemplificazione dei calcoli effettuati per ottenere i dati descritti in precedenza.


N.B. calcoli delle quote  (personale annua e mensile) sulla base dei miei decimillesimi di proprietà.

Per ulteriori informazioni sui calcoli inseriti nella tabella o per esprimere una vostra opinione, potete contattarmi via eMail o attraverso la pagina dei contatti.


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