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La ripartizione delle spese condominiali: immodificabile con regolamento contrattuale ?

pubblicato 23 gen 2011, 11:20 da Angolo Orso   [ aggiornato in data 10 giu 2011, 00:50 ]

Un interessante articolo dell'avvocato Alessandro Gallucci, apparso sul sito condominioweb.com, puntualizza un aspetto del regolamento contrattuale (come quello che regola la nostra vita comprensoriale, per intenderci).
Secondo quanto riportato da Gallucci,  nel regolamento contrattuale, quando la ripartizione delle spese di manutenzione (ordinaria e straordinaria) non è fatta in ragione dei millesimi di proprietà ma secondo altri criteri,  la revisione della clausola deve essere fatta in forma scritta.
Non avrà alcun valore l'applicazione, anche se ripetuta nel tempo, di un criterio di ripartizione delle spese diverso da quello contenuto nello “statuto del condominio” (cfr. su tutte Cass. SS.UU. n. 943/99).
La modifica del regolamento condominiale di fonte contrattuale deve, infatti, essere oggetto di una decisione unanime, esplicita e consapevole dei condomini e la semplice (anche se condivisa da una maggioranza) applicazione di criteri diversi da quello previsto dal regolamento integra una modifica non consentita (Trib. Udine n. 997/10).

Da ciò ne discende quanto segue: alla decisione (presa con le maggioranze all’uopo necessarie, cioè all'unanimità!) di modifica d’un precetto regolamentare, deve seguire l’immediato e materiale aggiornamento della clausola oggetto di deliberazione con la specifica indicazione della decisione che l’ha resa possibile.

Tale assunto, a mio parere, collide con una recente Sentenza della Suprema Corte, la numero 18477/2010, che sembra venire incontro ai nostri desiderata. Cioè modificare le attuali tabelle millesimali comprensriali e passare da un metodo di ripartizione basato sulla superficie di ciascun appartamento, ad uno basato sui millesimi di proprietà.
La Sentenza in questione così recita:

... OMISSIS ...
tale giurisprudenza (
in tema di c.d. regolamento condominiale di origine "contrattuale" ndr), infatti, aveva chiarito che occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde é necessario, ai fini della loro modifica, l'accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che:
  1. sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre1991 n. 12173);
  2. hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943);
sulla base di tali premesse, in linea di principio, non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioé, approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1 ... OMISSIS ...

Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c., comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso.  ... OMISSIS ...


Sulla base di quest'ultimo importante pronunciamento giurisprudenziale, credo si possa configurare una serie di possibili interventi:
  1. rimodulazione delle tabelle millesimali comprensoriali, in alcuni casi totalmente inattendibili (si vedano i valori delle abitazioni poste sul centro commerciale),
  2. passaggio al computo della ripartizione delle quote condominiali secondo il modello prescritto dal codice civile, ovvero secondo i millesimi di proprietà.
Attendiamo decisioni in merito da parte del nostro Amministratore.

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