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La modifica delle Tabelle millesimali (Sentenza 18477/2010)

pubblicato 17 ott 2010, 07:44 da Angolo Orso   [ aggiornato il 9 giu 2011, 03:53 da A S ]
Ho deciso di riprendere a distanza di tempo un argomento molto interessante perchè, nel frattempo, gli esperti hanno avuto modo di digerire e far propria la decisione depositata, il 10 agosto scorso, dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione; l'argomento riguarda la modifica delle tebelle millesimali nei condomini, un punto nevralgico in molti rapporti tra condòmini e terreno di scontro durante le assemblee.
Dopo lunga e perigliosa navigazione sul world wide web, mi son fatto un'idea più precisa del tema e ho deciso di trascrivere le mie personali impressioni a esclusivo vantaggio degli amici condòmini di Ecopolis e di quanti abbiano la pazienza di leggere.

In pratica la sentenza 18477/2010 ha affermato che l'assemblea, anche con una delibera assunta con la stessa maggioranza richiesta per l'approvazione del regolamento condominiale (cioè con la maggioranza dei convenuti che rappresenti, però, almeno la metà del valore millesimale del comprensorio condominiale), può approvare la tabella millesimale e può anche disporne la revisione.

Grazie alla decisione della Sezioni Unite potranno trovare soluzione alcune questioni che fino a ieri generavano liti condominiali e baruffe in sede di assemblea. Per quanto riguarda Ecopolis ha generato una serie di prese di posizione da parte di alcuni condòmini che, di fatto, non permettono di giungere a una soluzione del problema rigaurdante la suddivisione delle spese condominiali.

In seguito alla decisione in parola, potranno essere per esempio rivisti i millesimi di proprietà del condomino che abbia chiuso un balcone o recuperato un vano sulla terrazza; oppure quelli relativi ad abitazioni ad uso civile che risultavano originariamente accatastate quali locali per uso ufficio (caso pratico: le abitazioni sovrastanti il nostro centro commerciale!).

Per rivedere i millesimi da attribuire all'unità immobiliare modificata nelle dimensioni o nella destinazione d'uso, prima di questa sentenza si doveva attendere che tutti i condòmini fossero d’accordo (unanimità), oppure occorreva promuove una causa convenendo in giudizio tutti i condomini, con gli inevitabili costi derivanti da una causa civile.

In sintesi riporto di seguito le  motivazioni espresse dalle Sezioni Unite:
  • la teoria del negozio di accertamento è destinata a naufragare ove si pensi che i condòmini non esprimono alcuna volontà sulla consistenza del rispettivi diritti reali e neppure provvedono a redigere la tabella, poiché la misura delle quote millesimali viene calcolata mediante operazioni tecniche ed in applicazione di disposizioni di legge. I condomini riconoscono semplicemente che le operazioni tecniche indicate dalla legge sono state eseguite in conformità al precetto legislativo;
  • l’obbligo di concorrere nelle spese è stabilito dall’articolo 1118 c.c. e consegue quindi a preciso dettato normativo. Approvando la tabella si determina il parametro per quantificare la misura di tali obblighi. Inoltre, tale determinazione viene effettuata non già in dipendenza di una volontà di impegnarsi secondo i parametri voluti dai condòmini ma bensì in esito alle operazioni tecniche conseguenti al disposto normativo;
  • le proprietà dei condòmini sono quelle che sono e la loro partecipazione alle titolarità delle cose comuni deriva dalla legge, senza che né le proprietà esclusiva né la partecipazione alla proprietà delle cose comuni possa essere condizionata dalla approvazione della tabella, che incide sugli obblighi di contribuire alle spese e non sul valore dalle proprietà;
  • il condòmino che lo ritenga avrebbe ampi margini di tutela per impugnare la nuova tabella senza limiti di tempo, proponendo la azione di revisione per errore disciplinata dall’art. 69 disp att. c.c.;
In poche parole le Sezioni Unite hanno osservato che, una volta accertata la competenza della assemblea, risulta chiaro che la maggioranza possa sempre intervenire, anche se in precedenza i condomini si erano espressi alla unanimità. In effetti era ben strano che un regolamento di condominio potesse essere approvato a maggioranza, mentre le tabelle millesimali (che normalmente sono allegate allo stesso) richiedessero l'approvazione unanime!

Della Sentenza vorrei riportare la parte che ci interessa più da vicino, in quanto tratta la problematica peculiare del nostro comprensorio (il regolamento contrattuale e le tabelle millesimali ad esso allegate):

... OMISSIS ...
la precedente giurisprudenza in tema di c.d. regolamento condominiale di origine "contrattuale"; tale giurisprudenza, infatti, aveva chiarito che occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde é necessario, ai fini della loro modifica, l'accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che:
  1. sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre1991 n. 12173);
  2. hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943);
sulla base di tali premesse, in linea di principio, non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioé, approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123 c.c., comma 1 ... OMISSIS ...

Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1139 c.c., comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso.  ... OMISSIS ...

Ora si spera che la novità sia recepita nella pratica e che il nostro Amministratore possa dar corso, finalmente, al tanto atteso epilogo dell'annosa questione della ripartizione delle quote condominiali.

Qui sotto potete scaricare o visualizzare la Sentenza completa.


Angelo SORO

Fonti:
ANACI
HighRise-Condominium
Immobili&Condominio
Il nostro condominio
CondominioWeb (qui potrete trovare anche un interessante video)

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