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Inosservanza, da parte dei condomini, del regolamento condominiale.

pubblicato 26 nov 2010, 04:03 da Angolo Orso   [ aggiornato in data 29 nov 2010, 06:43 ]

Dopo l'ultimo post, che riguardava la possibilità dell'amministratore di andare a giudizio anche in assenza di una specifica delibera dell'assemblea comprensoriale, mi sono giunte alcune e-mail (sette, per la precisione!) che mi chiedono se l'amministratore comprensoriale può agire  autonomamante anche in quei casi in cui un condomino arreca disturbo con attività non autorizzate.

Posto che non sono un esperto in problemi condominiali, dopo una ricerca in rete e una attenta lettura della sentenza della Suprema Corte (n. 21841 del 5 ottobre 2010), espongo di seguito il risultato delle mie elucubrazioni.

Innanzitutto deve essere chiaro che i condomini non possono sottrarsi all’obbligo del rispetto del regolamento condominiale.  Se l’affermazione vi sembra ovvia, probabilmente non avete avuto a che fare con vicini di casa che producono rumori a qualsiasi ora del giorno o della notte, oppure utilizzano parti comuni (o private) del fabbricato per svolgere attività  (officine, autolavaggi, falegnamerie etc etc) che esulano dalle normali pratiche di “bricolage” domestico.

Anche l’amministratore di condominio è tenuto a osservare le disposizioni del regolamento, per quanto di sua competenza naturalmente. Il codice civile gli impone, inoltre, l’obbligo di curarne l’osservanza.
E’ chiaro in tal senso l’art. 1130, primo comma (punto 1), che gli impone di vigilare sulla corretta applicazione del regolamento condominiale.

Che cosa accade se un condomino trasgredisce i divieti imposti? Si pensi al comproprietario che usi lo spazio di manovra dei garages come zona di sosta per la propria autovettura; o ancora si faccia il caso del condomino che utilizza la propria unità immobiliare (o parti di essa) per una particolare attività vietata dal regolamento condominiale contrattuale o per la quale non è stata data mai autorizzazione dall’assemblea condominiale.

In questi casi cosa può fare l’amministratore?

Inizialmente potrà certamente agire in via stragiudiziale per convincere il condomino a non continuare a violare il regolamento.
Se ciò non bastasse, l’amministratore può adire l’Autorità Giudiziaria per ottenere un provvedimento di condanna del condomino inosservante.
Infatti , leggendo il primo comma dell’art. 1131 c.c. si scopre che “
nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea, l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi”.

Per quanto riguarda i casi segnalati dagli amici che mi hanno scritto, la Suprema Corte di Cassazione, nella sentenza che richiamavo nel precedente post (n. 21841 del 5 ottobre 2010), si è espressa confermando la condanna nei confronti di un condomino (già condannato in entrambi i gradi di merito) per l’inosservanza del regolamento condominiale.
Egli lamentava  il fatto che l’amministratore di condominio, che aveva promosso la causa,  avrebbe agito in giudizio ai fini dell’ottenimento dell’osservanza del regolamento senza una deliberazione adottata con le maggioranze prescritte dalla legge (art. 1136 - 4° comma c.c.).
La Corte ha rigettato le motivazioni del condomino affermando che “
curare l'osservanza del regolamento di condominio è compito precipuo affidato dall'art. 1130 c.c. all'amministratore, il quale pertanto è senz'altro abilitato ad agire e a resistere nei pertinenti giudizi, senza che occorra quell'apposita autorizzazione, che è richiesta dalla disposizione richiamata dalla ricorrente soltanto per le liti attive e passive esorbitanti dalle incombenze proprie dell' amministratore stesso. Superflua, quindi, era stata la deliberazione dell'assemblea di dare corso al giudizio e conseguentemente ininfluente è la maggioranza con cui essa è stata adottata”(Cass. 5 ottobre 2010 n. 21841).

Ognuno tragga le proprie conclusioni !

[Fonti: Corte di Cassazione - CondominoWeb - Guida al Diritto Italiano - ANACI Piemonte ]

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