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Il nostro regolamento condominiale

pubblicato 26 ott 2009, 08:21 da A S   [ aggiornato in data 26 ott 2009, 13:32 ]
Al momento dell'acquisto della nostra casa abbiamo (potremmo dire improvvidamente, visti i risultati!) firmato anche il regolamento di condominio. Ciò, all'epoca, non suscitò in noi alcun particolare sospetto. E' solo da poco che ci siamo resi conto della incredibile situazione in cui la nostra comunità è costretta. Quel tipo di regolamento condominiale, infatti, non è stato predisposto e votato dall'assemblea dei condomini (come avviene usualmente), ma è stato redatto dal soggetto che ha costruito e venduto le nostre unità immobiliari: la Cogem SpA.
Nessuno ce ne aveva parlato, nessuno ha avuto il tempo ( e forse la voglia) di leggerlo prima di apporre la firma dinanzi al notaio rogante. In molti casi, peraltro,  l'evento si è tenuto in banca con un contratto di acquisto, un contratto di mutuo e il contratto di regolamento davanti a noi. Un po' complicato discernere, capire e discutere. Nessuno, o quasi, aveva avuto preventivamente la possibilità di averne una copia per leggerla  studiarla. Praticamente non ci siamo mai accorti di aver sottoscritto un VERO E PROPRIO CONTRATTO vincolante che, per sua natura, genera particolari situazioni.
Mi permetto di sottoporre alla vostra attenzione due punti di vista antitetici a riguardo della natura "contrattuale" del nostro regolamento. O meglio: il nostro regolamento è PER SUA NATURA contrattuale ma, secondo la più recente giurisprudenza, potrebbe non essere così granitico e impermeabile come sembra.
 Il primo dei due articoli che riporto è meno elastico a riguardo, mentre il secondo porta una vera e propria boccata d'ossigeno alle nostre speranze. Vi pregherei di leggerli entrambi.

[fonte: www.proprietaricasa.org]
Il regolamento contrattuale
è quello predisposto dall'unico costruttore o proprietario dell'edificio e fatto accettare dagli acquirenti delle singole unità immobiliari con il rogito notarile.

Il regolamento assembleare è quello approvato dall'assemblea dei condomini ex art. 1138 del Codice civile.

Il regolamento contrattuale contiene sia norme regolamentari che norme propriamente contrattuali. Hanno natura contrattuale le disposizioni che incidono nella sfera dei diritti soggettivi di ciascun condomino, mentre hanno natura regolamentare le norme riguardanti le modalità d'uso delle cose comuni e in genere l'organizzazione e il funzionamento dei servizi condominiali. Devono essere considerate clausole contrattuali, anche quelle riguardanti l'uso delle cose comuni, quando dalla loro eventuale modifica possa derivare un pregiudizio ai diritti che ciascun condomino ha sulla cosa comune.

Le norme regolamentari sono suscettibili di variazione con una delibera adottata dalla maggioranza prevista dal secondo comma dell'art. 1136 del Codice civile , vale a dire con una maggioranza di cinquecento millesimi e la maggioranza degli intervenuti all'assemblea.

Le norme contrattuali possono essere modificate soltanto con l'approvazione all'unanimità di tutti i condomini rappresentanti l'intero valore dell'edificio e in particolare con un voto manifestato in forma scritta. Tra le clausole di cui trattasi rientrano quelle che stabiliscono i criteri di ripartizione delle spese, incidendo le stesse sulla sfera soggettiva dei condomini. In ogni caso qualora le spese di manutenzione di alcune parti dell'edificio siano attribuite soltanto ad alcuni condomini, la presunzione di comproprietà opera a favore esclusivamente di tali condomini.

E' legittima una deroga ai criteri di riparto previsti dall'art. 1123 Codice civile compresa la clausola di esonero parziale di una singola unità dal contributo alle spese, soprattutto se il regolamento del condominio è stato predisposto anteriormente all'entrata in vigore dell'attuale Codice civile. In sostanza il regolamento contrattuale predisposto dall'originario unico proprietario dello stabile costituisce un contratto e assume forza vincolante in quanto accettato dai singoli acquirenti dei diversi appartamenti dello stabile, mediante atto specifico di adesione consensuale contenuto sostanzialmente nel rogito d'acquisto dell'immobile.
Il regolamento contrattuale costituisce una convenzione pattuita tra tutti gli acquirenti dello stabile in condominio, dove possono essere inserite clausole vincolanti per tutti i condomini anche se in difformità della normativa legislativa purché non si tratti ovviamente di norme inderogabili per legge (art. 1138, ultimo comma Codice civile ). E' ammissibile l'inserimento nell'ambito del regolamento contrattuale, di una ripartizione delle spese condominiali diversa da quella stabilita dalla legge.

Con il regolamento contrattuale, predisposto dall'originario proprietario dell'intero stabile e non adottato in base all'art. 1138 del Codice civile dall'assemblea condominiale, è possibile porre limiti alle proprietà esclusive private, come per esempio vietare di apporre insegne, targhe o qualunque altra attrezzatura similare sui muri perimetrali comuni dell'edificio cioè porre limiti all'aspetto architettonico dell'edificio.

Altri divieti possono essere fissati con regolamento contrattuale come i divieti sulla destinazione dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva . Tali limitazioni configurano un vero e proprio onere reale e quindi per essere validi devono essere stati accettati da tutti i condomini come avviene per l'appunto nell'ambito di un regolamento condominiale contrattuale accettato da tutti gli acquirenti dei singoli appartamenti di proprietà esclusiva.

I limiti di destinazione alla proprietà esclusiva possono anche essere deliberati dall'assemblea condominiale purché adottati all'unanimità da tutti i condomini costituenti il condominio. I limiti di destinazione degli appartamenti di proprietà individuale normalmente ineriscono l'uso abitativo che non può essere mutato in uso diverso cioè in usi particolari quali studi medici, palestre, discoteche, ovvero altre attività pericolose o rumorose e che possono pertanto essere vietate nell'ambito condominiale.

Anche i conduttori di singole unità immobiliari sono obbligati ad osservare le norme del regolamento condominiale nei limiti e con le facoltà che eventualmente competono ai condomini loro locatori.



Sfidando la vostra attenzione, visto che mi sono dilungato nel riportare il precedente articolo, vorrei comunque continuare porgendovi l'altro punto di vista. Se "proprietaricasa.org" pone un limite invalicabile alla possibilità di un regolamento di questa natura, "Lexform.it" interpreta la materia in modo diametralmente opposto, facendoci intravvedere un barlume di speranza.

Accertare se un regolamento condominiale ha natura contrattuale oppure no è molto importante, soprattutto per stabilire se e con quali maggioranze è possibile modificare il suo contenuto.

L’opinione più risalente riteneva che la distinzione tra regolamento condominiale contrattuale e non contrattuale dipendesse dal modo in cui si era formato, a prescindere dal contenuto delle clausole. Era così contrattuale il regolamento predisposto dall’originario proprietario e allegato ai contratti d’acquisto delle singole unità immobiliari, ovvero quello approvato all’unanimità dei partecipanti.

Ma tale impostazione è stata ormai abbandonata dalla giurisprudenza della Cassazione più recente (Cass. n. 17694/2007) e dalla dottrina, che ritengono che a determinare la contrattualità dei regolamenti siano esclusivamente le clausole di essi limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l’immobile a studio radiologico, a circolo ecc.) ocomuni, ovvero quelle clausole che attribuiscano ad alcuni condomini dei maggiori diritti rispetto agli altri.

Quindi il regolamento predisposto dall’originario, unico proprietario o dai condomini con consenso totalitario può non avere natura contrattuale se le sue clausole si limitano a disciplinare l’uso dei beni comuni pure se immobili.

Conseguentemente, mentre è necessaria l’unanimità dei consensi dei condomini per modificare il regolamento convenzionale, come sopra inteso, avendo questo la medesima efficacia vincolante del contratto, è, invece,sufficiente una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei partecipanti alla comunione per apportare variazioni al regolamento che non abbia tale natura. E poichè solo alcune clausole di un regolamento possono essere di carattere contrattuale, la unanimità dei consensi è richiesta per la modifica di esse e non delle altre clausole per la cui variazione è sufficiente la delibera assembleare adottata con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2 (vedi Cass. S.U. n. 943/99, Cass. Sez. 2, n. 5626/2002).

Nel caso deciso dalla Corte, il giudice d’appello aveva ritenuto che le disposizioni del regolamento di condominio avessero valore regolamentare in quanto attinenti alle modalità d’uso di un cortile interno condominiale senza incidere su diritti ed obblighi dei singoli condomini. 

Ora tocca a noi decidere. Io, naturalmente, propenderei per questo secondo punto di vista, ma attendo i vostri contributi in termini di idee, punti di vista, ulteriori dati inerenti l'argomento !

Inviate una e-mail all'indirizzo ecopolis.info@gmail.com 

P.S.: ho allegato la sentenza che si cita nell'articolo.
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Angolo Orso,
26 ott 2009, 12:33
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