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I consiglieri di condominio

pubblicato 28 set 2009, 08:00 da Angolo Orso   [ aggiornato in data 1 ott 2009, 06:38 ]

Cosa sono questi benedetti consiglieri di condominio ?

I consiglieri di condominio non sono elfi o fatine ne’, tantomeno, cerberi a caccia di prede:  sono dei condomini che supportano l'amministratore e fungono da tramite tra quest’ultimo e gli altri condomini.
Ma non essendo una figura prevista dal codice civile, le loro mansioni e le loro procedure devono essere dettate dall'assemblea.

In mancanza di precise disposizioni, non hanno alcun potere decisionale  e, in tal caso, le loro funzioni sono:

  1. affiancare, ed aiutare l'amministratore nella gestione;
  2. informare tempestivamente l'amministratore sui problemi e sui disservizi relativi al condominio
  3. essere consultati dall'amministratore per questioni di carattere particolare;

Il consiglio, comunque, non potrà mai sostituirsi attivamente all'amministratore che rimane l'unico legale rappresentante del condominio (art. 1129 cc).

L’elezione dei consiglieri è prevista, nei regolamenti condominiali, perché l’amministratore se ne avvalga nello svolgimento del suo lavoro.

I problemi da affrontare nel governo del condominio sono analoghi a quelli che si incontrano nel governo di un paese; si comprende allora, per analogia, quale debba essere la missione dei consiglieri: aiutare l’amministratore a governare, a migliorare le condizioni di benessere dei condomini, e alla fine, fare con l’amministratore l’interesse del condominio.

In ogni caso l'assemblea deve provvedere alla nomina di ogni singolo membro del consiglio.

Trattandosi di un organo consultivo che non comporta oneri di sorta, si ritiene sufficiente la maggioranza 'semplice' di cui al comma 3 dell'articolo 1136 del Codice civile.

Disciplina del consiglio di condominio

Dei consiglieri e del consiglio di condominio non vi è traccia nel Codice civile, sicché la figura del consigliere può essere disciplinata solo dal regolamento condominiale. In proposito, molti regolamenti prevedono un organo (chiamato consiglio del condominio, consiglio di amministrazione o altro) e dettano la disciplina che lo riguarda, particolarmente per quanto concerne i compiti di assistere e controllare l'amministratore rispetto al suo mandato (qualcosa di più dunque della semplice verifica dei conti e dei bilanci).

E' auspicabile che nell'ambito di una riforma della nostra dispotica normativa condominiale (che prima o poi dovremo affrontare e modificare) venga previsto e  specificato il ruolo dei consiglieri, affinché la gestione del condominio sia davvero svolta nell'interesse dei proprietari.

In alcuni casi, senza intaccare le prerogative dell’amministratore e i suoi poteri, l’assemblea può preveder una procura (eventualmente rafforzata da un contratto di mandato) ad un soggetto, magari condomino, per svolgere specifici atti che si ritengono eseguibili in maniera più consona dallo stesso anziché dall’amministratore. Ovvio che così facendo siamo fuori dalla figura del consigliere di condominio comune nella prassi, ma rientreremmo nella figura del mandatario con rappresentanza, che è una figura tipizzata all’articolo 1704 c.c.
 
Si e' detto che le funzioni del consiglio sono sostanzialmente di controllo e consultive.
Proviamo a fare un esempio
Si pensi all'assemblea che decida la sostituzione del portone d'ingresso del condominio. Nella deliberazione si stabilisce che il lavoro dovra' essere affidato facendo riferimento al preventivo che presenta il miglior rapporto qualita'-prezzo. E' evidente che una scelta del genere comporta delle valutazioni discrezionali, non si tratta infatti solo del preventivo piu' basso ma di quello piu' economico in relazione alla qualita' di quanto offerto. In questo caso, il consiglio potrebbe affiancare l'amministratore nella scelta della ditta affidataria dei lavori. Cosi', ad esempio, si puo' prevenire una scelta, non condivisa, dell'amministratore. Occorre fare una precisazione: per quanto il consiglio possa collaborare con l'amministratore nella scelta dei preventivi, e' a quest'ultimo che spetta l'ultima parola. Come dire che la sua decisione non e' vincolata dal parere del consiglio. In casi del genere ogni condomino potra', ex art. 1133 c.c., fare ricorso all'assemblea contro i provvedimenti dell'amministratore, salvo in ogni caso il ricorso all'Autorita' Giudiziaria. [fonte: ADUC - Associazione Difesa Utenti e Consumatori]

L'inserimento di un articolo che preveda l'istituzione del "consiglio di condominio" appare dunque necessario, quantomeno per poterne definire compiti e "poteri". Un'idea di testo normativo da inserire nel regolamento condominiale potrebbe essere quello che segue  :


Il consiglio di condominio è composto di non oltre ____ (da decidere) membri ed ha il compito
di assistere l’amministratore nelle sue funzioni e decisioni, di effettuare almeno
semestralmente (da decidere) la revisione dei conti e di tentare di dirimere eventuali controversie
fra condomini. I consiglieri vengono eletti dall’assemblea ordinaria
annuale e devono essere scelti esclusivamente fra i proprietari delle unita’ immobiliari.
Delle decisioni del consiglio di condominio, che vanno prese a maggioranza
degli intervenuti alle riunioni o delle eventuali risposte per corrispondenza,
viene redatto un processo verbale (con eventuale copia della corrispondenza)
in apposito libro. Il consiglio può nominare tra i suoi componenti
un consigliere col ruolo di garante della qualità ambientale del complesso residenziale col
compito di recepire reclami e segnalazioni su azioni e comportamenti dei singoli
utenti che creano pericolo e danni alla qualità ambientale dell’abitare e
alla sicurezza.
Il consiglio può in presenza di gravi e urgenti motivi chiedere la convocazione
all’amministratore che vi è tenuto ai sensi art. 66 comma 1° delle disposizioni
di attuazione del Codice Civile.
[fonte: www.sunia.it/files/Iniziative/opuscoloSuniaApu.pdf)]

Volevo infine aggiungere questa autentica "chicca" scovata in uno dei numerosi forum presenti in rete. La fonte è attendibile perchè il disegno di legge è effetivamente presente sul sito internet del Senato.

SENATO DELLA REPUBBLICA - XIV LEGISLATURA - N. 1659 DISEGNO DI LEGGE Art. 12.
1. Dopo l’articolo 1130 del codice civile è inserito il seguente:
«Art. 1130-bis. - (Consiglio dei condomini) – L’amministratore è coadiuvato nell’espletamento del suo mandato dal consiglio dei condomini, composto da almeno tre partecipanti al condominio, nominati dall’assemblea.
L’amministratore deve richiedere al consiglio dei condomini con efficacia consultiva il parere in ordine all’esecuzione di eventuali lavori straordinari urgenti.
Il consiglio dei condomini deve prendere visione semestralmente della gestione e, in caso ne riscontri irregolarità, è tenuto ad invitare l’amministratore ad indire un’assemblea straordinaria e, in difetto, a provvedere alla convocazione ai sensi dell’articolo 66 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile nel rispetto dei termini e delle modalità stabilite dallo stesso articolo ad iniziativa anche di uno solo dei componenti del consiglio.
Nel caso in cui non si raggiunga la maggioranza prevista dal quarto comma dell’articolo 1136 ciascuno dei componenti del consiglio può rivolgersi all’autorità giudiziaria per la nomina del nuovo amministratore.
L’amministratore è tenuto a fornire in copia la documentazione relativa alla propria gestione al consiglio.
Il consiglio può essere incaricato di altri compiti dall’assemblea dei condomini. I consiglieri devono adempiere i loro doveri con diligenza sono solidalmente responsabili con l’amministratore per i fatti o le omissioni di questi o quando il danno non si sarebbe prodotto se avessero vigilato in conformità degli obblighi della loro carica.
I consiglieri durano in carica un anno e possono essere revocati in qualunque momento dell’assemblea se vi sono fondati sospetti di irregolarità».

Era il 2006 e non è stato ancora approvato !


Il video che segue, illustra brevemente cosa sia e quali siano le funzioni del consiglio di condominio. Somo pochi secondi che possono chiarire ancor meglio i concetti che ho cercato di esprimere in questo post.


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